都市計畫個案變更

土地使用分區不符合開發需求？不是直接申請改分區，而是先證明「為什麼有必要變更」

都市計畫範圍內的住宅區、商業區、工業區、農業區、保護區及公共設施用地，各有使用目的與管制。私人所有不等於可以自由決定用途。當現行分區無法符合重大建設、產業、公共設施或特定事業需求時，才需評估個案變更條件。

什麼是都市計畫個案變更？

都市計畫原則上透過通盤檢討定期檢視，不依個別地主需求任意變更。但遇重大災害、國防或經濟發展需要，或配合政府興建重大設施等法定情形，得依《都市計畫法》第27條迅行變更。

核心不是地主想不想變，而是開發是否具有足夠必要性與急迫性，值得在通盤檢討之外啟動變更程序。

私人土地可以申請都市計畫個案變更嗎？

私人或企業可提出具體事業、財務與實施計畫，建議地方政府評估，但政府並非當然受理。涉及法定個案變更時，目的事業主管機關應提出變更理由、具體事業及財務計畫、辦理時程與急迫性，以及為何無法納入通盤檢討，並與都市計畫主管機關共同認定。因此前期必須建立完整的個案變更合理性論述。

哪些案件可能需要辦理都市計畫個案變更？

• 重大產業投資、企業營運或地方產業發展。
• 道路、交通、醫療、教育及公共服務等重大設施。
• 農業區、保護區內宗教設施或特殊目的事業。
• 醫療、長照及社會福利設施。
• 都市發展、重大投資或整體土地利用需求。

個案變更不是「農業區直接變建地」

審議關心的是：為什麼要變、為什麼是這個位置、為什麼現在變、為何不能等通盤檢討、是否符合都市整體發展、對周邊有何影響，以及利益與公共負擔如何處理。真正可行的案件，應從「這項變更能解決什麼都市發展或事業需求」開始。

都市計畫個案變更主要審查什麼？

江翊綸都市計畫技師事務所服務內容

我們更重視「變更前的可行性判斷」

個案變更時間長、成本高，不是每塊分區不符需求的土地都適合直接辦理。

土地條件↓法定定位↓政策支持↓環境容受力↓經濟可行性↓都市計畫變更可行性

有土地想辦理都市計畫變更？

請提供：地段地號＋都市計畫名稱＋目前使用分區＋基地面積＋預計開發用途。我們將先判斷案件是否具有足夠變更理由，再研擬法規、政策與審議可行的方案。